ปัจจุบันการประกาศขาย/ให้เช่าที่อยู่อาศัยสะดวกสบายมากขึ้นเนื่องจากมีหลากหลายช่องทางเพื่อเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่ต้องการ ขณะที่ผู้บริโภคเองก็สามารถหาข้อมูลบ้าน/คอนโดฯ ที่ต้องการได้ง่ายขึ้นเช่นกันเพียงปลายนิ้วคลิก โดยสิ่งที่ทำให้การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยต่างจากการซื้อขายสินค้าทั่วไปคืออสังหาริมทรัพย์ถือเป็นทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ ผู้สนใจซื้อจะสามารถเห็นสินค้าจริงและตัดสินใจได้ดีที่สุดเมื่อไปเยี่ยมชมที่โครงการด้วยตนเองเท่านั้น ดังนั้นการตัดสินใจซื้อ/เช่าจากการอ่านประกาศขายเพียงอย่างเดียวจึงไม่เพียงพอ และกลายเป็นช่องโหว่ให้ผู้ไม่ประสงค์ดีใช้หลอกลวงผู้อื่นเพื่อแสวงหาผลประโยชน์ได้เช่นกัน
รายงานของ ACI Worldwide เรื่อง It’s Prime Time for Real-Time 2023 พบว่า ประเทศที่ใช้ระบบการเงินแบบโอนและรับเงินได้ทันทีตลอด 24 ชั่วโมง (Real-time payment) ในอัตราที่สูง มีแนวโน้มจะมีภัยการเงินสูงตามไปด้วย ซึ่งไทยมีอัตราการหลอกลวงเป็นอันดับ 6 ของโลกอยู่ที่ 25.7% เลยทีเดียว และการหลอกให้ซื้อขายสินค้าหรือบริการออนไลน์ คือ ประเภทคดีที่มีสถิติการแจ้งความออนไลน์สูงที่สุดในปี 2566 สะท้อนให้เห็นว่าภัยการหลอกลวงทางการเงินอยู่ใกล้ตัวกว่าที่เราคิดและมิจฉาชีพเหล่านี้ต่างพยายามสรรหากลลวงใหม่ ๆ ตลอดเวลา ไม่เว้นแม้แต่วงการซื้อ/ขายหรือให้เช่าอสังหาฯ ดังนั้นไม่ว่าผู้บริโภคจะทำธุรกรรมทางการเงินใด ๆ ก็ควรตระหนักและระมัดระวังเรื่องการโอนเงินและรับเงินไว้เสมอ
5 แนวทางเสริมเกราะป้องกันมิจฉาชีพ เช็กให้ชัวร์ไม่ตกเป็นเหยื่อเมื่อต้องการซื้อ/เช่าที่อยู่อาศัย
เมื่ออยู่ในขั้นตอนการค้นหาที่อยู่อาศัย บางครั้งผู้วางแผนซื้อ/เช่าที่อยู่อาศัยไม่ได้มีข้อมูลยืนยันตัวตนมากเพียงพอให้นำไปตรวจสอบได้ ทำให้เกิดความกังวลเรื่องความน่าเชื่อถือหรือหวาดระแวงว่าจะตกหลุมพรางของมิจฉาชีพ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ขอแนะนำ 5 แนวทางเสริมเกราะป้องกันมิจฉาชีพเมื่อเลือกซื้อ/เช่าที่อยู่อาศัย มีประเด็นใดบ้างที่ผู้วางแผนซื้อ/เช่าอสังหาฯ ควรตรวจสอบก่อนทำธุรกรรม เพื่อปิดช่องโหว่ไม่ให้ตกเป็นเหยื่อจนสูญเสียทรัพย์สินและข้อมูลส่วนตัวให้กับผู้ไม่ประสงค์ดี
1. เช็กความน่าเชื่อถือของแหล่งประกาศขาย/ให้เช่า ปัจจุบันมีหลากหลายช่องทางในการลงประกาศขาย/ให้เช่าที่อยู่อาศัยทั้งในรูปแบบออฟไลน์และออนไลน์ ซึ่งมีจุดเด่นที่แตกต่างกันเพื่อให้สามารถเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้ครอบคลุมยิ่งขึ้น ดังนั้น ผู้บริโภคที่ต้องการค้นหาที่อยู่อาศัยจึงต้องพิจารณาความน่าเชื่อถือของแหล่งลงประกาศด้วยเช่นกัน หากเห็นป้ายโฆษณาตามที่สาธารณะควรถ่ายภาพเก็บไว้เพื่อนำมาค้นหาข้อมูลทางออนไลน์และเช็กรายละเอียดต่าง ๆ เช่น เปรียบเทียบราคาขาย/ให้เช่าในตลาด ตรวจสอบว่าทำเลที่ตั้งโครงการเป็นพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมขังหรือไม่ เช็กว่าโครงการนั้นเคยมีข้อพิพาทหรือมีคดีความที่ยังไม่สิ้นสุดกับชุมชนใกล้เคียงหรือหน่วยงานอื่น ๆ หรือไม่ รวมทั้งเช็กข่าวต่าง ๆ เกี่ยวกับโครงการในอดีตเพื่อประกอบการตัดสินใจ หรือไปที่โครงการเพื่อดูประกาศขาย/ให้เช่าเพิ่มเติมจากผู้อยู่อาศัยในโครงการนั้น ๆ โดยตรง
นอกจากนี้ การค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยผ่านช่องทางออนไลน์ยังเป็นวิธีที่ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุดของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เผยว่า 9 ใน 10 ของผู้บริโภคนิยมค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยผ่านช่องทางออนไลน์เป็นหลัก เนื่องจากมีความสะดวกและสามารถเลือกช่องทางค้นหาที่สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์ได้ ทั้งนี้ ผู้บริโภคควรเลือกค้นหาในช่องทางออนไลน์ที่น่าเชื่อถืออย่างเช่นเว็บไซต์โครงการโดยตรง หรือเว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสที่มีมาตรฐานเชื่อถือได้ซึ่งจะรวบรวมทั้งโครงการเปิดใหม่จากผู้พัฒนาอสังหาฯ และโครงการรีเซลหรือโครงการมือสองไว้ในที่เดียวกันอย่าง www.DDproperty.com ถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจและช่วยประหยัดเวลาสำหรับการซื้อบ้านยุคดิจิทัลนี้ ลดเวลาที่ผู้บริโภคต้องค้นหาโครงการมากมายได้เป็นอย่างดี
2. เช็กประวัติและผลงานก่อนเลือกใช้เอเจนต์อสังหาฯ หรือเลือกใช้เอเจนต์ที่ได้รับการยืนยันตัวตน (Agent Verification) การซื้อ/เช่าที่อยู่อาศัยต้องใช้เวลาในการดำเนินการต่าง ๆ พอสมควร ทำให้หลายคนเลือกใช้เอเจนต์อสังหาฯ มาเป็นผู้ช่วยเพื่อลดความยุ่งยากในการดำเนินการ ข้อมูลจากแบบสอบถามฯ DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า ปัจจัยสำคัญที่ผู้บริโภคกว่า 2 ใน 3 (69%) ใช้ในการพิจารณาเลือกเอเจนต์อสังหาฯ มาจากความเชี่ยวชาญเฉพาะทางเป็นหลัก เนื่องจากช่วยสร้างความมั่นใจว่าจะได้รับบริการที่ตอบโจทย์ได้ตรงจุดมากขึ้น รองลงมาคือความยาวนานของประสบการณ์ 61% และชื่อเสียงของเอเจนต์ 55% นอกจากนี้ ความเชี่ยวชาญของเอเจนต์อสังหาฯ ที่ผู้บริโภคต้องการมากที่สุด ได้แก่ ทักษะการสื่อสาร 31% รองลงมาคือมีความรู้ด้านกฎหมาย 21% รวมทั้งมีทักษะทางการเงินและมีทักษะด้านการตลาด ในสัดส่วนเท่ากันที่ 16% ซึ่งล้วนเป็นสิ่งที่จะช่วยส่งเสริมให้การเจรจาต่อรองและทำธุรกรรมเป็นไปได้อย่างราบรื่นยิ่งขึ้น
อย่างไรก็ดี สิ่งที่ผู้บริโภคควรพิจารณาก่อนเลือกใช้เอเจนต์อสังหาฯ คือการนำข้อมูลเบื้องต้นของเอเจนต์มาตรวจสอบประวัติ ผลงานที่ผ่านมา รวมทั้งรีวิวจากลูกค้าท่านอื่นที่เคยใช้บริการ ก่อนจะติดต่อพูดคุยในเบื้องต้นเพื่อขอข้อมูลโครงการในทำเลที่เอเจนต์นั้น ๆ มีความเชี่ยวชาญหรือมีเครือข่ายเพื่อประกอบการตัดสินใจก่อนเลือกใช้อีกครั้ง โดยสามารถเลือกใช้ “เอเจนต์ที่ได้รับการยืนยันตัวตน (Agent Verification)” บนเว็บไซต์ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ที่รวบรวมเอเจนต์อสังหาฯ ที่ผ่านการลงทะเบียนเรียบร้อย ซึ่งจะแสดงข้อมูลการติดต่อที่ชัดเจนและความเชี่ยวชาญเบื้องต้นของแต่ละเอเจนต์เป็นข้อมูลให้ผู้บริโภคได้พิจารณา โดยสามารถสังเกตได้จากป้ายสัญลักษณ์สีเขียว “ยืนยันตัวตน” หรือ “Verified” ถือเป็นอีกตัวเลือกที่ช่วยเพิ่มความมั่นใจและคลายกังวลให้ผู้บริโภคที่มองหาเอเจนต์
3. เช็กคุณภาพด้วยการเยี่ยมชมโครงการจริง การไปเยี่ยมชมโครงการจริงเพื่อสำรวจคุณภาพงานก่อสร้างและงานตกแต่งจะช่วยในการตัดสินใจได้ดีที่สุด โดยเมื่อผู้บริโภคได้สัมผัสบรรยากาศจริงของโครงการจะทำให้ประเมินความพึงพอใจควบคู่ไปกับราคาขาย/เช่าได้ง่ายขึ้น นอกจากนี้ยังช่วยให้ได้เห็นสภาพแวดล้อมจริงและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ของโครงการว่าเหมาะสมกับค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายมากน้อยเพียงใด รวมทั้งยังได้เห็นสภาพแวดล้อมของชุมชมข้างเคียงเพื่อประกอบการตัดสินใจก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางเงินมัดจำ นอกจากนี้ยังเป็นโอกาสดีที่จะได้พบตัวจริงของผู้ขายหรือเอเจนต์เพื่อพูดคุยและเจรจาต่อรองเรื่องราคาอีกด้วย
4. เช็กเอกสารสิทธิ์และผู้ถือกรรมสิทธิ์ตัวจริง เมื่อได้ที่อยู่อาศัยที่ถูกใจแล้ว ผู้จะซื้อควรตกลงราคาขายและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ กับผู้จะขายหรือเอเจนต์ให้ชัดเจนก่อนตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งขั้นตอนนี้ถือเป็นโอกาสของผู้จะซื้อในการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์เบื้องต้นจากเอกสารแสดงข้อมูลส่วนตัวที่ผู้จะขายแนบมาพร้อมกับสัญญาจะซื้อจะขาย ได้แก่ สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้จะขาย รวมทั้งเอกสารสิทธิ์ที่ดินหรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ต่าง ๆ ดังนี้
• ตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขาย ผู้จะซื้อควรตรวจสอบว่าอสังหาฯ ที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายนั้นตรงกับที่ปรากฏในเอกสารสิทธิ์หรือไม่ โดยดูจากเลขที่ของเอกสารสิทธิ์ หากเป็นอสังหาริมทรัพย์แนวราบและที่ดินเปล่าให้ดูที่เลขที่โฉนด ซึ่งจะมีเลขที่ดินและที่ตั้งของที่ดินว่าอยู่บริเวณใด ในกรณีที่เป็นคอนโดมิเนียมให้เทียบกับหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) แทน โดยดูรายละเอียดของห้องชุดและที่ตั้งของโครงการว่าตรงกับยูนิตที่สนใจจะซื้อหรือไม่
• ตรวจสอบผู้ถือกรรมสิทธิ์ ว่าผู้จะขายนั้นเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่จะขายจริง เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อจะขายนั้น ๆ โดยตรวจสอบจากการเทียบความตรงกับชื่อผู้จะขาย เลขที่บัตรประชาชนให้ตรงกันทั้งที่ปรากฏบนสัญญาจะซื้อจะขาย บนสำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และบนเอกสารสิทธิ์ นอกจากนี้ บนโฉนดที่ดินจะมีชื่อและที่อยู่ของผู้ถือกรรมสิทธิ์คนแรกอยู่ กรณีที่ผู้จะขายไม่ใช่ผู้จะถือกรรมสิทธิ์คนแรกก็จะต้องมีชื่อของผู้จะขายอยู่ในโฉนดที่ดินตัวจริง ซึ่งจะแสดงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ทุกรายในอดีต และระบุวันที่ออกโฉนดเอาไว้ด้วย หากเช็กแล้วเกิดข้อสงสัย ควรไปที่สำนักงานที่ดินเพื่อขอสำเนาโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดินเก็บไว้อีกฉบับมาเปรียบเทียบกันเพื่อตรวจสอบความถูกต้องอีกครั้ง
• ตรวจสอบรายละเอียดของอสังหาฯ ผู้จะซื้อสามารถตรวจสอบข้อมูลจากเอกสารสิทธิ์ที่ดินนั้นว่าตรงกับในประกาศขายหรือไม่ โดยเอกสารสิทธิ์ที่ดินจะแสดงข้อมูลขนาดและรายละเอียดต่าง ๆ ของที่ดิน รวมไปถึงแนวเขตของที่ดินซึ่งติดต่อกับที่ดินข้างเคียง และหมายเลขหลักเขตที่ดินอีกด้วย ส่วนห้องชุดควรตรวจสอบรายละเอียดต่าง ๆ ได้แก่ ขนาดพื้นที่ใช้สอย พื้นที่ในห้อง พื้นที่ระเบียง ผังของห้องชุด สัดส่วนกรรมสิทธิ์ของพื้นที่ห้องชุดต่อทรัพย์สินส่วนกลาง หากซื้อคอนโดฯ พร้อมพื้นที่จอดรถ ก็จะต้องแสดงพื้นที่จอดรถในเอกสารสิทธิ์ด้วย
• ตรวจสอบภาระต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง อีกหนึ่งประเด็นที่ควรตรวจสอบเพื่อป้องกันการถูกรอนสิทธิคือเรื่องภาระจำยอมที่ผูกพันอยู่กับที่ดิน เช่น เป็นทางสาธารณะที่ถูกใช้เป็นทางผ่านเป็นประจำ เป็นต้น ซึ่งมีระบุไว้ในเอกสารสิทธิ์ที่ดิน นอกจากนี้ควรตรวจสอบเรื่องทางเข้าออกว่าที่ดินนั้นติดถนนหรือทางสาธารณะจริงหรือไม่ รวมถึงตรวจสอบประวัติว่าที่ดินติดจำนองอยู่หรือไม่ โดยเอกสารสิทธิ์จะแสดงประวัติการจดนิติกรรมที่ผ่านมาไว้ทั้งหมด ในกรณีที่เป็นการซื้อทรัพย์สินรอการขาย (Non-Performing Asset หรือ NPA) ควรตรวจสอบว่าเจ้าของเดิมได้ย้ายออกไปเรียบร้อยแล้วหรือไม่ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจตามมาในภายหลัง
5. เช็กรายละเอียดสัญญาให้รอบคอบก่อนทำธุรกรรม ผู้บริโภคควรใส่ใจอ่านรายละเอียดที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายให้รอบคอบเนื่องจากจะมีผลผูกมัดและเกี่ยวเนื่องกับการทำธุรกรรมซื้อขายในอนาคต โดยในสัญญาจะซื้อจะขายต้องระบุรายละเอียดการจัดทำสัญญา รายละเอียดของคู่สัญญา รายละเอียดอสังหาฯ ที่ทำการซื้อ ราคาขายที่ตกลงกันและการชำระเงิน รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และการส่งมอบอสังหาฯ รวมไปถึงเงื่อนไขต่าง ๆ หากผิดสัญญาหรือเกิดการระงับสัญญา
โดยในวันที่ทำสัญญาจะต้องมีผู้จะซื้อและผู้จะขายลงนามในสัญญา พร้อมทั้งพยานอีกฝ่ายละ 1 คนร่วมลงชื่อรับทราบ โดยสัญญาจะซื้อจะขายจะทำขึ้น 2 ฉบับ มีข้อความถูกต้องตรงกันและมอบให้คู่สัญญาเก็บไว้ฝ่ายละ 1 ฉบับ ซึ่งหากมีการผิดสัญญาเกิดขึ้นไม่ว่าจะเป็นผู้จะซื้อหรือจะขาย จะได้รับผลทางกฎหมายตามเงื่อนไขในสัญญาที่ระบุไว้
สิ่งสำคัญที่ผู้บริโภคควรให้ความสำคัญคือการตรวจสอบข้อมูลและเอกสารสัญญากรรมสิทธิ์ต่าง ๆ ให้เรียบร้อยก่อนจะทำการวางมัดจำหรือชำระเงิน โดยควรตรวจสอบชื่อบัญชีที่จะโอนให้ตรงกับชื่อเจ้าของบ้าน/คอนโดฯ ตัวจริง โดยสอบถามจากนิติบุคคลหรือขอเช็กกับชื่อในเอกสารการไฟฟ้าหรือค่าส่วนกลางของนิติบุคคล หลีกเลี่ยงการจ่ายเป็นเงินสดเพื่อให้มีหลักฐานในการทำธุรกรรม และจ่ายตรงให้กับเจ้าของอสังหาฯ หรือผู้ถือกรรมสิทธิ์ตัวจริงเท่านั้น ไม่ผ่านคนกลางหรือเอเจนต์เพื่อป้องกันการเกิดปัญหาตามมาในภายหลัง
“รอบคอบ – ไม่ประมาท” คาถาศักดิ์สิทธิ์ปิดช่องโหว่กันภัยหลอกลวงเมื่อเป็นผู้ขาย
อย่างไรก็ดี ในมุมของผู้ขาย/ให้เช่านั้นก็ไม่ควรละเลยการปิดช่องโหว่เพื่อป้องกันไม่ไห้ตกเป็นเป้าของมิจฉาชีพเช่นกัน โดยควรเลือกประกาศขาย/ให้เช่าอสังหาฯ ในเว็บไซต์ที่มีความน่าเชื่อถือและเป็นที่นิยมในหมู่คนหาบ้านเพื่อเพิ่มโอกาสเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่มากขึ้น และเพิ่มความรอบคอบในทุกขั้นตอน ดังนี้
• อ่านนโยบายอย่างละเอียดก่อนลงประกาศ ก่อนตัดสินใจลงทะเบียนประกาศ
