ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2570 ยังเหนื่อย! “มือสอง” ขึ้นแท่นพระเอก รับกำลังซื้อเปราะ–สินเชื่อเข้ม–บ้านแพง

ตลาดที่อยู่อาศัยไทยปี 2569-2570 ยังเผชิญแรงกดดันหลายด้าน ทั้งกำลังซื้อที่ฟื้นตัวช้า ภาระค่าใช้จ่ายและหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่เข้มงวด รวมถึงราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคชะลอตัว และภาพรวมตลาดมีแนวโน้ม ทรงตัวหรือขยายตัวเพียงเล็กน้อย

สำหรับปี 2569 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีโอกาสกลับมาขยายตัวเล็กน้อย ก่อนที่ตลาดจะมีแนวโน้มทรงตัวในปี 2570 โดยการฟื้นตัวในปี 2569 ส่วนหนึ่งเป็นผลจากฐานที่ต่ำในปี 2568 หลังเหตุการณ์แผ่นดินไหวส่งผลให้ผู้ซื้อจำนวนมากชะลอการซื้อและโอน รวมถึงการเร่งโอนก่อนสิ้นสุดมาตรการในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 และการจัดโปรโมชั่นเพื่อเร่งระบายสต๊อกของผู้ประกอบการ

“ตลาดมือสอง” กลายเป็นตลาดที่น่าจับตา

ท่ามกลางกำลังซื้อที่ยังเปราะบาง ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองมีแนวโน้มได้รับความนิยมต่อเนื่องทั้งในระยะสั้นและระยะกลาง เนื่องจากมีจุดเด่นด้านราคาที่ต่ำกว่าที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง ทำให้ตอบโจทย์ผู้ซื้อที่ให้ความสำคัญกับความคุ้มค่ามากขึ้น

โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยมือสองราคา ไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งมีตัวเลือกจำนวนมากและอยู่ในกลุ่มที่สามารถใช้สิทธิจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองได้ ขณะเดียวกัน อุปทานมือสองมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากผู้ที่ไม่สามารถแบกรับภาระหนี้ได้และต้องนำทรัพย์ออกขาย รวมถึงทรัพย์ NPA ที่เข้าสู่ตลาดมากขึ้น

แนวโน้มดังกล่าวทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองมีโอกาสขยายตัวได้ดีกว่าตลาดมือหนึ่ง ขณะที่ราคาโอนกรรมสิทธิ์ต่อหน่วยมีแนวโน้มลดลง สะท้อนข้อจำกัดด้านงบประมาณของผู้ซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่าง และการมีตัวเลือกสินค้าราคาต่ำเพิ่มขึ้น

บ้านแพง-กู้ยาก กดตลาดมือหนึ่ง

อีกแรงกดดันสำคัญคือราคาที่อยู่อาศัยที่ยังอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะบ้านแนวราบในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ขณะที่ต้นทุนที่ดินยังเป็นปัจจัยผลักดันราคาขายให้เพิ่มขึ้น ส่งผลให้การเป็นเจ้าของบ้านใหม่ทำได้ยากขึ้น

ขณะเดียวกัน ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อยังเป็นอุปสรรคสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่าง แม้ราคาที่อยู่อาศัยจะอยู่ในระดับที่เข้าถึงได้มากกว่ากลุ่มบ้านราคาแพง แต่หากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังสูง ก็อาจทำให้หน่วยเหลือขายไม่สามารถลดลงได้ตามคาด

สต๊อก BMR ลด แต่ “บ้านเดี่ยว” ยังน่าห่วง

สำหรับกรุงเทพฯ และปริมณฑล หรือ BMR หน่วยเหลือขายสะสมมีแนวโน้มลดลงในระยะสั้น แต่เป็นการลดลงเฉพาะบางกลุ่ม โดย คอนโดมิเนียม ยังได้รับความสนใจจากจุดแข็งด้านทำเลและการเดินทาง ขณะที่ ทาวน์เฮาส์ เริ่มกลับมาได้รับความสนใจ เนื่องจากราคายังเข้าถึงได้มากกว่าบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด

อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านเดี่ยวยังเผชิญความท้าทายสูง จากอุปสงค์ที่ลดลง ขณะที่อุปทานยังอยู่ในระดับสูง ทำให้ผู้ประกอบการต้องแข่งขันกันอย่างหนักเพื่อระบายสินค้าคงเหลือ

นอกจากนี้ เหตุการณ์น้ำท่วมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลตั้งแต่ช่วงปลายเดือนกันยายน 2569 เป็นต้นมา มีแนวโน้มกระทบการระบายสต๊อกในระยะสั้น โดยเฉพาะพื้นที่ที่น้ำท่วมขังเป็นเวลานานหรือระบายได้ช้า ซึ่งอาจทำให้ผู้บริโภคนำปัจจัยด้าน ความเสี่ยงน้ำท่วมและทำเล มาใช้ประกอบการตัดสินใจซื้อบ้านมากขึ้นในอนาคต

5 กลยุทธ์รอดเกมอสังหาฯ ปี 2570

ท่ามกลางการแข่งขันที่รุนแรง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวจากการพึ่งพาการลดราคา ไปสู่การสร้าง Value for Money พร้อมเร่งบริหารสต๊อกและกระแสเงินสด โดยมีแนวทางสำคัญ ได้แก่

1. เร่งระบายหน่วยเหลือขาย ก่อนพัฒนาโครงการใหม่ โดยเลือกทำเลที่การแข่งขันไม่รุนแรงและมีศักยภาพ
2. สร้างความคุ้มค่าแทนการลดราคา เพื่อรักษาระดับราคาและเพิ่มคุณค่าให้สินค้า
3. ลงเล่นตลาดมือสอง ทั้งรับซื้อบ้านเก่ามารีโนเวต ขายแลกบ้านใหม่ หรือให้บริการปรับปรุงและตรวจสอบสภาพบ้าน
4. เจาะตลาดต่างชาติแบบ Selective เลือกกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อและมีศักยภาพ แทนการทำตลาดแบบ Mass
5. เปลี่ยนจาก Developer สู่ Living Solution Provider สร้าง Ecosystem ครบวงจร ตั้งแต่ “ซื้อ-เช่า-ลงทุน-ปรับปรุง-ใช้ชีวิต”

ภาพรวมตลาดจึงสะท้อนว่า ปี 2570 อาจไม่ใช่ปีแห่งการเร่งเติบโต แต่เป็นปีแห่งการปรับโครงสร้างธุรกิจ ผู้ประกอบการที่สามารถบริหารสต๊อก เข้าใจความต้องการด้านความคุ้มค่า และเชื่อมตลาดมือหนึ่งกับมือสองได้ จะมีโอกาสรักษาความสามารถในการแข่งขันได้ดีกว่าในภาวะกำลังซื้อที่ยังจำกัด