ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑล กำลังก้าวเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ ท่ามกลางแรงกดดันจากเศรษฐกิจไทยที่ฟื้นตัวช้า กำลังซื้อผู้บริโภคเปราะบาง และพฤติกรรมการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว
“วิจัยกรุงศรี” ประเมินว่า ในช่วงปี 2569-2571 ตลาดพื้นที่ค้าปลีกยังต้องเผชิญการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้น จากอุปทานใหม่ที่ทยอยเข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ขณะที่ผู้ประกอบการร้านค้าปลีกเริ่มระมัดระวังการขยายสาขา และเลือกเช่าพื้นที่เฉพาะทำเลที่มีศักยภาพสูงเท่านั้น
กำลังซื้อชะลอ กดตลาดค้าปลีกโตต่ำ
หนึ่งในปัจจัยสำคัญที่กดดันธุรกิจค้าปลีก คือ ภาระหนี้ครัวเรือนและค่าครองชีพที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ผู้บริโภคโดยเฉพาะกลุ่มรายได้กลาง-ล่าง ใช้จ่ายอย่างระมัดระวังมากขึ้น
วิจัยกรุงศรีคาดว่า GDP ไทยปี 2569 จะเติบโตต่ำกว่า 2% ขณะที่เศรษฐกิจโลกยังเผชิญความไม่แน่นอน ทั้งจากความขัดแย้งในตะวันออกกลาง ราคาพลังงานที่พุ่งสูง และปัญหาห่วงโซ่อุปทาน ซึ่งอาจนำไปสู่ต้นทุนสินค้าที่สูงขึ้นในหลายอุตสาหกรรม
ขณะเดียวกัน ภาคท่องเที่ยวซึ่งเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของศูนย์การค้า โดยเฉพาะในย่าน CBD ก็มีแนวโน้มเติบโตช้าลง โดยคาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติปี 2569 จะอยู่ที่ 32.5 ล้านคน ลดลงจากปีก่อนหน้า
ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ความต้องการเช่าพื้นที่ค้าปลีกในปี 2569 มีแนวโน้มเติบโตเพียง 0.9% เท่านั้น
อุปทานใหม่ทะลัก ตลาดแข่งหนัก
แม้อุปสงค์จะขยายตัวช้า แต่ตลาดกลับมีอุปทานใหม่เข้าสู่ระบบจำนวนมาก โดยปี 2569 จะมีพื้นที่ค้าปลีกเปิดใหม่กว่า 330,000 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นมากกว่า 4 เท่าจากปี 2568
โครงการขนาดใหญ่ที่ทยอยเปิดตัว ได้แก่ One Bangkok เฟส 2, Cloud 11, HAPPITAT @ The Forestias, Central Northville และ Central Phahonyothin
การเพิ่มขึ้นของอุปทานใหม่ ส่งผลให้อัตราการเช่าเฉลี่ย (Occupancy Rate) ของพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีแนวโน้มลดลงเหลือ 89% จาก 92.4% ในปี 2568
สะท้อนว่าผู้ประกอบการพื้นที่ค้าปลีกกำลังเข้าสู่ช่วง “แข่งขันแย่งผู้เช่า” อย่างเข้มข้นมากขึ้น
ศูนย์การค้าหรูยังแข็งแรง
แม้ภาพรวมตลาดจะชะลอตัว แต่พื้นที่ค้าปลีกระดับพรีเมียมในย่าน CBD ยังถือเป็น “ทำเลทอง” ที่มีศักยภาพสูง โดยเฉพาะโครงการที่เจาะกลุ่มลูกค้าระดับบนและนักท่องเที่ยวต่างชาติ
วิจัยกรุงศรีมองว่า ศูนย์การค้าแบบปิด (Enclosed Mall) ยังมีจุดแข็งจากการเป็นศูนย์รวมไลฟ์สไตล์ครบวงจร และสามารถสร้างประสบการณ์ที่แพลตฟอร์มออนไลน์ทดแทนได้ยาก
ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่จึงเดินหน้าปรับกลยุทธ์สู่ “Luxury Retail Space” มากขึ้น เพื่อดึงดูดผู้บริโภคกำลังซื้อสูง ซึ่งได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่า
โดยเฉพาะพื้นที่ CBD ที่ยังสามารถรักษาระดับค่าเช่าในอัตราสูงได้ ขณะที่แบรนด์ระดับโลกยังต้องการเปิด Flagship Store เพื่อสร้างภาพลักษณ์และเข้าถึงลูกค้าคุณภาพ
คอมมูนิตี้มอลล์โตตามเมืองขยาย
อีกหนึ่งเซ็กเมนต์ที่ยังเติบโตต่อเนื่อง คือ “คอมมูนิตี้มอลล์” ซึ่งได้รับอานิสงส์จากการขยายตัวของชุมชนเมือง และโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในพื้นที่รอบนอก
ทำเลอย่าง บางนา-ศรีนครินทร์, ราชพฤกษ์-ชัยพฤกษ์ และกรุงเทพกรีฑา กลายเป็นโซนที่มีศักยภาพสูง เพราะเป็นแหล่งรวมครอบครัวรุ่นใหม่และกลุ่มรายได้ระดับกลาง-บน
พฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ที่นิยมใช้บริการใกล้บ้าน และต้องการพื้นที่ใช้ชีวิตแบบครบวงจร ทำให้คอมมูนิตี้มอลล์ยังเป็นโมเดลที่ตอบโจทย์ตลาด
อย่างไรก็ตาม ตลาดนี้กำลังเผชิญการแข่งขันรุนแรงขึ้นจากผู้เล่นรายใหม่ รวมถึงกลุ่มทุนขนาดใหญ่จากหลากหลายอุตสาหกรรมที่เข้ามาลงทุน ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งสร้างความแตกต่าง ทั้งด้านดีไซน์ พื้นที่สีเขียว พื้นที่ Pet-friendly และการดึงร้านดังเข้ามาเป็น Anchor Tenant
Omni-channel กลายเป็น “ทางรอด”
อีกโจทย์สำคัญของธุรกิจค้าปลีกยุคใหม่ คือ การเชื่อมต่อประสบการณ์ระหว่างโลกออนไลน์และออฟไลน์ หรือ Omni-channel
การเติบโตของ E-commerce ทำให้ผู้เช่าหลายรายเริ่มลดขนาดหน้าร้าน เพื่อลดต้นทุน และหันไปเพิ่มช่องทางขายผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์มากขึ้น
แต่ในอีกด้านหนึ่ง ผู้บริโภค โดยเฉพาะ Gen Z ยังคงให้ความสำคัญกับ “ประสบการณ์หน้าร้าน” ทั้งการทดลองสินค้า การถ่ายรูป การร่วมกิจกรรม และการใช้เวลาร่วมกับเพื่อนหรือครอบครัว
จึงทำให้ศูนย์การค้าในอนาคตไม่ได้เป็นเพียง “สถานที่ซื้อของ” อีกต่อไป แต่กำลังพัฒนาไปสู่ “Lifestyle Destination” ที่ผสมผสานร้านค้า ร้านอาหาร ศิลปะ สุขภาพ และความบันเทิงเข้าไว้ด้วยกัน
ผู้ประกอบการที่สามารถสร้าง Ecosystem ที่เชื่อมโยงทั้งออนไลน์และออฟไลน์ได้อย่างลงตัว จะเป็นกลุ่มที่รักษาความสามารถในการแข่งขันได้ดีที่สุดในระยะยาว
รีเทลยุคใหม่ ไม่ใช่แค่เรื่อง “พื้นที่”
ในอดีต การแข่งขันของธุรกิจค้าปลีกอาจอยู่ที่ “ทำเล” หรือ “ขนาดโครงการ” แต่ในยุคปัจจุบัน สิ่งที่ผู้บริโภคมองหา คือ “ประสบการณ์”
นั่นจึงทำให้ผู้พัฒนาโครงการต้องปรับบทบาทจากเจ้าของพื้นที่เช่า ไปสู่ “ผู้สร้างระบบนิเวศทางไลฟ์สไตล์” ที่ตอบโจทย์ทั้งผู้เช่าและผู้ใช้บริการ
ภายใต้เศรษฐกิจที่ยังเปราะบาง การแข่งขันที่รุนแรง และต้นทุนที่สูงขึ้น ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกในช่วง 3 ปีข้างหน้า จึงไม่ใช่เพียงการรักษาอัตราการเช่าให้เต็มพื้นที่ แต่คือการแข่งขันเพื่อช่วงชิง “เวลา” และ “ความรู้สึก” ของผู้บริโภคให้ได้มากที่สุด
