โดย ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม
ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568: ซบเซาต่อเนื่อง 2 ปีติดต่อกัน
ตลาดที่อยู่อาศัยไทยในปี 2568 ถือว่าอยู่ในภาวะชะลอตัวรุนแรงต่อเนื่องจากปี 2567 โดยจำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยที่ขายได้ของบริษัทจดทะเบียนลดลงประมาณ 12% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นอัตราการลดลงใกล้เคียงกับปี 2567 ที่หดตัวจากปี 2566 ในสัดส่วนใกล้เคียงกัน
การหดตัวต่อเนื่องสองปีสะท้อนผลกระทบจากกลยุทธ์เชิงรุกของผู้ประกอบการในปี 2565 ที่เร่งเปิดโครงการบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดระดับราคาสูง ซึ่งประสบความสำเร็จในช่วงแรก แต่ไม่สามารถรักษาโมเมนตัมได้ในปี 2567 ทำให้ความต้องการซื้อเริ่มอ่อนแรงลงอย่างชัดเจน
ความเชื่อมโยง “บ้าน–รถยนต์–รายได้”: ภาพสะท้อนพฤติกรรมผู้บริโภคไทย
ข้อมูลเชิงเศรษฐศาสตร์ชี้ให้เห็นว่า การซื้อที่อยู่อาศัยและรถยนต์มีความสัมพันธ์สูง และเคลื่อนไหวไปในทิศทางเดียวกัน โดยทั้งสองประเภทมีความผันผวนมากกว่าตัวแปรเศรษฐกิจมหภาค เช่น GDP หรือการลงทุนรวม
พฤติกรรมดังกล่าวสะท้อนว่า สำหรับผู้บริโภคไทย ที่อยู่อาศัยและรถยนต์ถูกมองเป็น “สินค้ากึ่งจำเป็น” ที่สามารถตัดสินใจซื้อหรือชะลอการซื้อได้ทันทีตามระดับรายได้
เมื่อรายได้ลดลง ความต้องการซื้อจะหายไปอย่างรวดเร็ว ในทางกลับกัน หากรายได้เพิ่มขึ้น การตัดสินใจซื้อก็เกิดขึ้นทันทีเช่นกัน
ในเชิงเศรษฐศาสตร์ สิ่งนี้สะท้อนว่า รายได้ถาวร (Permanent Income) ของคนไทยพึ่งพารายได้ระยะสั้นค่อนข้างมาก ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ มีความอ่อนไหวสูงต่อภาวะเศรษฐกิจ
บ้านแนวราบ vs อาคารชุด: โครงสร้างดีมานด์ที่แตกต่าง
อีกหนึ่งข้อค้นพบสำคัญคือ การลงทุนและ GDP มีผลต่อยอดขายบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ค่อนข้างจำกัด และในบางช่วงเวลาแทบไม่เห็นความสัมพันธ์ที่ชัดเจน
ตรงกันข้ามกับตลาดอาคารชุด ซึ่งพบว่า
ปีใดที่คอนโดขายดี ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมจะฟื้นตัวตาม
การเปิดโครงการคอนโดใหม่มักสร้าง “แรงกระเพื่อม” ให้การลงทุนในระบบเศรษฐกิจต่อเนื่อง
นี่จึงเป็นเหตุผลที่ทำให้ อาคารชุดถูกมองเป็น “ตัวจุดชนวนการลงทุน” (Investment Catalyst) ของภาคอสังหาริมทรัพย์
ข้อเสนอเชิงนโยบาย: ปลดล็อกสินเชื่อคอนโดเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ
หากรัฐบาลต้องการกระตุ้นการลงทุนในระบบเศรษฐกิจอย่างมีประสิทธิภาพ การส่งเสริมโครงการอาคารชุดถือเป็นกลไกสำคัญ โดยเฉพาะการ ผ่อนปรนเงื่อนไขสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อคอนโด ซึ่งจะช่วยเพิ่มกำลังซื้อและเร่งการตัดสินใจลงทุน
ทำไมยอดขายปี 2568 ลดลงมากกว่าที่คาด
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ยอดขายลดลงในปี 2568 คือ จำนวนโครงการเปิดใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งจากปี 2567 ผู้ประกอบการจำนวนมากเลือกชะลอการลงทุนในโครงการที่มีความเสี่ยงสูง
ผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นคือ
อัตราการขายของบ้านแนวราบลดลงทุกเซกเมนต์
คอนโดเป็นเพียงประเภทเดียวที่รักษาอัตราการขายใกล้เคียงปีก่อน
ปรากฏการณ์นี้สะท้อนว่า ตลาดกำลังเข้าสู่ช่วง “คัดเลือกคุณภาพ” โดยโครงการที่ไม่มั่นใจในความสามารถในการขายถูกตัดออกจากระบบ
แนวโน้มปี 2569: ฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป
เมื่อพิจารณาวัฏจักรเศรษฐกิจ จะพบว่า
GDP และการบริโภคของไทยเติบโตค่อนข้างสม่ำเสมอราว 3% ต่อปี
ตัวแปรที่ผันผวนมากที่สุดคือ “การลงทุน” ซึ่งได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ทางการเมือง
แม้ทิศทางการเมืองในปี 2569 ยังมีความไม่แน่นอน แต่ ตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มฟื้นตัวในเชิงบวก อย่างน้อยในระดับ “ทรงตัวดีขึ้น” แม้อาจยังไม่ถึงขั้นเฟื่องฟู
บทสรุป: คอนโดคือกุญแจฟื้นตลาดอสังหาฯ
ตลาดที่อยู่อาศัยไทยกำลังผ่านช่วงปรับฐานหลังการขยายตัวเชิงรุกในอดีต บทเรียนสำคัญคือ
รายได้ประชาชนคือปัจจัยชี้ขาด
บ้านแนวราบอ่อนไหวต่อเศรษฐกิจน้อยกว่าที่คาด
คอนโดคือเครื่องมือกระตุ้นการลงทุนที่ทรงพลังที่สุด
หากสามารถปลดล็อกอุปสรรคด้านสินเชื่อและสร้างความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจได้ ปี 2569 อาจเป็นจุดเริ่มต้นของ “รอบฟื้นตัวใหม่ที่ยั่งยืนกว่าเดิม”
