ศึกอสังหาฯ ตลาดผู้มีรายได้น้อย เคหะฯ งัด 91 โครงการ ชิงความได้เปรียบ

ในวันที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจและการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น “กลุ่มผู้มีรายได้น้อย” ซึ่งเคยถูกมองว่าเป็นตลาดเฉพาะของภาครัฐ กำลังกลายเป็นสนามแข่งขันใหม่ที่ภาคเอกชนเริ่มรุกเข้ามาอย่างจริงจัง

ท่ามกลางบริบทดังกล่าว การเคหะแห่งชาติ (คช.) ได้เปิดแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยปี 2569 ภายใต้แนวคิดการปรับตัวครั้งสำคัญ ไม่ใช่เพียงการเพิ่มจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัย แต่เป็นการ “ยกเครื่องยุทธศาสตร์” ทั้งด้านรูปแบบโครงการ นวัตกรรมการก่อสร้าง และการบริหารจัดการ เพื่อให้สามารถแข่งขันได้ในตลาดที่เปลี่ยนไปอย่างเป็นระบบ

91 โครงการ กระจายทั่วประเทศ
เน้นทั้งปริมาณและคุณภาพ

จากข้อมูลระบุว่า ในปี 2569 การเคหะแห่งชาติมีแผนเตรียมพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยรวมทั้งสิ้น 91 โครงการ จำนวน 25,987 หน่วย แบ่งออกเป็น 2 กลุ่มหลัก ได้แก่

**กลุ่มโครงการที่รอเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) จำนวน 17 โครงการ ประกอบด้วย 11 โครงการเดิม, 1 โครงการ ส. และอีก 5 โครงการใหม่ที่เตรียมใช้รูปแบบการจัดซื้อจัดจ้างแนวใหม่

**กลุ่มพัฒนาทรัพย์สินเดิม จำนวน 74 โครงการ โดยเน้นการนำทรัพย์สินและที่ดินสะสม (Land Bank) ของการเคหะแห่งชาติมาพัฒนาในทำเลที่มีศักยภาพ เพื่อสร้างรายได้และเพิ่มโอกาสการเข้าถึงที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงานและระบบคมนาคม

นายทวีพงษ์ วิชัยดิษฐ ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ ระบุว่า แผนปี 2569 เป็นการเดินหน้าพัฒนาเชิงรุก โดยใช้ทรัพย์สินที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ควบคู่กับการปรับวิธีคิดและวิธีทำงานให้สอดคล้องกับความต้องการของประชาชนในปัจจุบัน

“วันนี้ตลาดเปลี่ยนไป คู่แข่งเปลี่ยนไป การเคหะแห่งชาติจึงต้องเปลี่ยนตาม แต่ยังยืนอยู่บนเป้าหมายเดิม คือทำให้ประชาชน โดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อย เข้าถึงที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพในราคาที่เหมาะสมได้จริง”

เอกชนรุกตลาดล่าง เคหะฯ ชูความเข้าใจคนรายได้น้อยเป็นจุดแข็ง

หนึ่งในความเปลี่ยนแปลงสำคัญที่สะท้อนจากเดอะซอร์ส คือ การที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอกชนระดับกลางและบน เริ่มขยับลงมาเล่นใน ตลาดล่างและตลาดเช่า มากขึ้น จากแรงกดดันทางเศรษฐกิจ ส่งผลให้การแข่งขันในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยไม่ใช่ “พื้นที่ปลอดคู่แข่ง” อีกต่อไป

อย่างไรก็ตาม ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติชี้ว่า จุดแข็งที่ภาครัฐยังคงได้เปรียบคือ ประสบการณ์ในการทำงานและการอยู่ร่วมกับผู้มีรายได้น้อยมาอย่างยาวนาน ซึ่งทำให้เข้าใจทั้งบริบทชีวิต ความต้องการที่แท้จริง และการบริหารจัดการชุมชนในระยะยาว

“ไม่ใช่แค่สร้างบ้านให้ถูก แต่ต้องอยู่ได้จริง อยู่ได้ยั่งยืน เราเข้าใจว่าชุมชนผู้มีรายได้น้อยมีทั้งผู้สูงอายุ เด็ก และครอบครัวขยาย ซึ่งการออกแบบและการบริหารต้องตอบโจทย์ทั้งหมดนี้”

ดึงเอกชน–ทดสอบดีมานด์
ลดความเสี่ยง เพิ่มประสิทธิภาพ

ใน 5 โครงการใหม่ การเคหะแห่งชาติเตรียมใช้แนวทาง ดึงภาคเอกชนเข้าร่วมพัฒนา พร้อมจับมือกับ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ในการทำ Pre-sale เพื่อทดสอบความต้องการที่แท้จริงของตลาดก่อนเริ่มก่อสร้าง

แนวทางดังกล่าวถูกมองว่าเป็นการลดความเสี่ยงด้านงบประมาณ และทำให้การพัฒนาโครงการสอดคล้องกับดีมานด์จริง ไม่ใช่การสร้างแล้วรอขายในภายหลัง

Pre-cast – Eco – Universal Design
นวัตกรรมลดต้นทุน เพื่อราคาที่ถูกกว่า

หัวใจสำคัญของแผนปี 2569 คือการนำ นวัตกรรมการก่อสร้างแบบ Pre-cast (ชิ้นส่วนสำเร็จรูป) มาใช้ เพื่อลดระยะเวลาการก่อสร้าง ลดต้นทุนแรงงาน และเพิ่มความเร็วในการส่งมอบที่อยู่อาศัย

ต้นทุนที่ลดลงถูกนำไปต่อยอดเป็น ราคาที่อยู่อาศัยที่ถูกกว่าคู่แข่ง ขณะเดียวกันยังเพิ่มความคุ้มค่าด้วยการจัดเตรียม เฟอร์นิเจอร์ครบภายในห้อง เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายเริ่มต้นของผู้อยู่อาศัย

นอกจากนี้ โครงการใหม่ยังเน้น
แนวคิด Eco และบ้านประหยัดพลังงาน ลดค่าใช้จ่ายระยะยาว
Universal Design หรืออาริยสถาปัตยกรรม รองรับผู้สูงอายุและคนทุกวัย

การออกแบบพื้นที่ส่วนกลางให้เอื้อต่อเด็กและครอบครัวยกระดับนิติบุคคล

เรียนรู้จาก LPN สร้างชุมชน “น่าอยู่”
อีกหนึ่งมิติที่การเคหะแห่งชาติให้ความสำคัญ คือ การบริหารจัดการหลังการก่อสร้าง โดยมีแนวคิดนำต้นแบบระบบนิติบุคคลที่เข้มแข็งของเอกชนอย่าง LPN มาปรับใช้ เพื่อยกระดับการดูแลอาคาร ความเป็นระเบียบ และสภาพแวดล้อมโดยรวม

เป้าหมายคือการเปลี่ยนภาพจำของโครงการที่อยู่อาศัยรัฐ จาก “บ้านราคาถูก” ไปสู่ ชุมชนที่น่าอยู่ มีคุณภาพ และผู้อยู่อาศัยรู้สึกภูมิใจ

“ที่อยู่อาศัยของรัฐต้องไม่ด้อยกว่าใครในแง่คุณภาพชีวิต เราอยากให้คนอยู่แล้วมีความสุข ดูแลทรัพย์สินร่วมกัน และชุมชนสามารถอยู่ได้อย่างยั่งยืน”
นายทวีพงษ์กล่าว

ไม่ใช่แค่เพิ่มหน่วย แต่คือการปรับบทบาทเคหะฯ ในตลาดใหม่

แผนที่อยู่อาศัยปี 2569 ของการเคหะแห่งชาติ จึงไม่ใช่เพียงการขยายโครงการเชิงปริมาณ แต่เป็นการ ปรับบทบาทองค์กร ให้ทำงานแบบมืออาชีพมากขึ้น ใช้นวัตกรรม ลดต้นทุน สร้างความร่วมมือ และเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง

ในวันที่ผู้เล่นรายใหม่เริ่มรุกเข้าสู่ตลาดผู้มีรายได้น้อย แผนนี้คือความพยายามของภาครัฐในการยืนยันว่า ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ยังสามารถแข่งขันได้ ทั้งในมิติราคา คุณภาพ และคุณค่าชีวิต อย่างแท้จริง